Dopo poco più di un anno dall’invasione della Russia in Ucraina, la maggior parte degli indici settoriali (se guardiamo a quelli europei) sono tornati sopra quei livelli ad eccezione di quello immobiliare con l’indice Ftse Epra Europe Real Estate sotto di oltre il -25%.
Lo sconvolgimento che c’è stato nell’ultimo anno nel mercato obbligazionario con la forte salita dei tassi d’interesse si è abbattuto negativamente soprattutto sul mercato azionario (da alcuni mesi in buona ripresa) e obbligazionario, ma l’onda lunga sembra ancora colpire e pesare sul settore immobiliare in diversi Paesi a dimostrazione che l’investimento “sicuro” e che “non tradisce mai” esiste soprattutto nella teoria, come spesso abbiamo avvertito.
Molte delle nazioni che negli anni precedenti avevano visto i prezzi salire in modo molto forte stanno vedendo ora in atto un forte movimento contrario.
In Europa, è soprattutto in Svezia che i prezzi delle case stanno scendendo (circa un -20% dal picco) ma anche in Australia, Nuova Zelanda, Toronto e San Francisco la discesa inizia a essere sensibile.
Fra questi, il caso svedese è fra i più significativi. La forte discesa dei prezzi delle case in Svezia è collegata all’andamento poco brillante dell’economia, ma soprattutto all’effetto mutui ovvero al costo del denaro..
La lunga era di tassi di interesse prossimi allo zero, che hanno reso i prestiti per l’acquisto di una casa ultra convenienti sembra finita, almeno per ora.
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Secondo i dati al 2019, quasi uno svedese su 2 aveva contratto un mutuo per comprare casa e nei Paesi Nordici la formula preferita è contrarre mutui a tasso variabile e non fisso e inoltre (tenetevi forte) il “totale dei prestiti residenziali in essere rispetto al reddito disponibile delle famiglie” si aggira intorno al 180%. E la maggior parte dei mutui ha scadenze brevissime (in Italia secondo Mutuionline l’importo medio del mutuo richiesto secondo il loro osservatorio è di 132.000 euro con una durata media salita a 24 anni e un “loan to value” di circa il 66%).
Comprare case in Svezia sembrava un affare sicuro e anche le banche hanno allentato gli standard per concedere i prestiti. Il Covid-19 insieme alle agevolazioni fiscali per i proprietari di case hanno poi ulteriormente alimentato la corsa ai mutui, anche perché il mercato degli affitti a Stoccolma e dintorni aveva diversi problemi ed era caratterizzato da affitti carissimi e spesso illegali (sub-affitti). Anche l’invasione russa dell’Ucraina (la Svezia è un vicino al di là del Baltico) è stata un duro colpo per la fiducia degli svedesi.
La forte ascesa del costo del denaro ora sta mettendo a dura prova gli svedesi se si considera che solo un paio di anni fa il tasso ipotecario variabile in Svezia era di circa l’1% (quando il tasso di interesse chiave della Riksbank era meno 0,5%), mentre ora è circa il 4,5%.
In molte parti del mondo si sta assistendo a questo fenomeno e sono soprattutto i Paesi dove il prezzo del mattone era salito di più e la quota di mutui era più elevata (e fra questi maggiore era la quota a tasso variabile) quelli dove si vede maggiormente lo sboom.
In queste classifiche, noi italiani che spesso siamo impropriamente descritti come “cicale” facciamo, invece, la figura delle “formiche”, perché se da una parte è vero che non abbiamo visto un boom dei prezzi delle case (tranne alcune città come Milano e alcune di mare) la percentuale di possessori di case è molto alta, i mutui che gravano sopra non sono così elevati rispetto agli altri Paesi e comunque è molto forte la quota di mutui contratti a tasso fisso.
Come sottolineava qualche tempo fa l’Economist, “le famiglie senza mutuo sono anche più diffuse nell’Europa meridionale, in particolare in Spagna e in Italia, dove l’eredità o il sostegno familiare è un percorso comune per la proprietà della casa”.
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